住宅ローンで購入した家を買い替える場合もあると思います。そんなときに便利な「買い替えローン」について見ていきましょう。
「住宅ローン」と「買い替えローン」の違いとは
住宅ローンとは、住宅の購入を行うために金融機関などから受ける融資のことです。通常の住宅ローンの場合は、購入住宅の担保価値の範囲内で組むことができます。
今回は、家を買い替えるという場合の住宅ローンについて考えてみましょう。
売却する家の住宅ローンが残っているならば、その家をいくらで売却できるか、つまり「売却価格」がポイントになります。売却価格が住宅ローン残高を上回る場合は、家を売って得た資金で住宅ローンを完済することができます。この金額次第では、売却時にかかる仲介手数料や、新たに購入する家の頭金や諸費用に充当することも可能です。この場合、新たに購入する家の住宅ローンの組み立ても通常の新規借入と同様に進んでいきます。
逆に、売却価格が住宅ローン残高を下回る場合はどうでしょうか。この場合、住宅ローン残高と売却価格の差額分を現在の貯蓄から支払えるかどうかが焦点になります。
現在の貯蓄から、住宅ローンと売却価格の差額分を支払える余裕があり、新たに購入する家の頭金や諸費用を捻出できるのであれば、通常の新規借入と同様の住宅ローンを選ぶことが可能になります。
住宅ローンと売却価格の差額分を現在の貯蓄から支払えない場合、買い替えの物件のローンを組む際に、この差額分も含めて多めに借りるという方法が考えられます。その際に利用できるのか、「買い替えローン」です。
例えば、新しく4,000万円の家を全額ローンで購入する場合、仮に現在の住宅ローンの残高が2,000万円残っており、その売却価格が1,500万円だったとします。この場合、差額の500万円を新規購入する家のローン4,000万円と合わせて4,500万円のローンを組むことができるのが、「買い替えローン」になります。
「買い替えローン」のメリット、デメリット
通常の住宅ローンは、購入住宅の担保価格の範囲内での融資が基本ですが、「買い替えローン」は、買い替え物件の担保価格の1.5倍、2倍といった水準まで融資を可能としています。
そのため、売却価格が住宅ローン残高を下回る場合においても、借入れが可能となり、資金面で余力が持てることが「買い替えローン」もメリットです。また、現在組んでいる住宅ローンの金利より低金利の住宅ローンへ借り替えることができることも大きな利点でしょう。
それでは、「買い替えローン」のデメリットとは何でしょうか。
「買い替えローン」は担保価格以上の借入れを可能にするため、通常の住宅ローンとは借入額の審査基準が異なります。返済能力に関する審査が厳しくなる傾向があり、融資額にも上限が設けられるケースが少なくありません。
また、「買い替えローン」を利用するには現在の住宅ローンを一括返済し、「買い替えローン」の融資実行を同日に行わなければなりません。さらに、売却物件の抵当権の抹消手続きや購入物件の抵当権の設定、所有権の登記も同日に行う必要があります。
このように、調整や事前準備を十分に行うことが必要になるため、手続きが煩雑になるのはデメリットですね。